COMMENT INVESTIR SUR DES FORÊTS ?

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🧵 THREAD - COMMENT INVESTIR SUR DES FORÊTS ? Yo les kheys ! Vous avez toujours rêvé de devenir un vrai Robin des Bois de l'investissement ? Et bien saviez-vous qu'il était possible d'investir sur les forêts ? 🌳 Allez, je vous explique tout ça, let's go 👇

📚 INTRODUCTION Face aux questionnements climatiques, deux camps s’opposent régulièrement. D’un côté, les férus d’investissement. De l’autre, les adeptes de l’écologie, qui taxent le premier camp d’irresponsables égoïstes.

Pourtant, cet antagonisme n’a que peu de fondements. Les deux sont aisément conciliables. J’en veux pour preuve des initiatives récentes comme Aquaverse ou l'entreprise American Waters, qui ont (eu) plus ou moins de succès…

Il y a un autre type d’investissement alliant écologie et rendement, auquel trop peu pensent : j’ai nommé les groupements forestiers !

Pour nos amis parisiens, la France regorge de surfaces boisées, au delà du périphérique. Il y a même 30% du territoire métropolitain, et de la planète, qui en est recouvert ! Nous parlons donc ici de quelque chose de réellement accessible et abondant.

Dans ce thread, nous passerons délibérément très rapidement sur l’utilité écologique d’un investissement de ce type. Nous n’épiloguerons pas sur les aspects préservation de la biodiversité ou captation des émissions de CO2, et nous concentrerons sur l'aspect lucratif 💰

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🌳 POURQUOI S'INTÉRESSER AUX FORÊTS ? Parce que c’est un actif tangible décorrélé des marchés financiers. En effet, les forêts ont l’avantage d’être un bien matériel, au même titre que l’or et l’immobilier. Ce point explique son statut de valeur refuge.

Néanmoins, cet actif restant atypique, il est très peu, voire nullement, corrélé aux marchés classiques de par sa faible exposition.

Cette faible exposition des institutionnels aux forêts, qui font la pluie et le beau temps sur les marchés, s’explique par une durée de détention nécessaire bien trop longue pour leurs activités.

Ainsi, détenir des forêts pendant 10 ans n’est pas vraiment compatible avec leurs stratégies et besoins de liquidité.

Les forêts étant des actifs stratégiques pour bon nombre de pays de par l’importance de la filière bois, de nombreux avantages fiscaux sont accordés à leurs détenteurs.

💸 QUELS REVENUS POTENTIELS ? Peu. Assez pour contrer une inflation « cible » située à 2%/an mais trop peu pour concurrencer les actifs financiers habituels.

Les revenus récurrents sont de deux principales sources : ✅ La vente du bois coupé aux industries du secteur ✅ La vente de droits de chasse sur la propriété

Additionnés, ces revenus réguliers représentent un rendement d’environ 2% par an. L’essentiel de la performance vient donc d’ailleurs, même si 2% permet, théoriquement, de contenir une inflation cible (je vous rappelle que les banques centrales ont un objectif à 2%/ an).

Les bonnes pratiques de coupe veulent que seuls 60% de l’accroissement naturel de la forêt, donc hors reforestation, soient coupés chaque année. Ainsi, la densité de la forêt augmente constamment, apportant de plus en plus de revenus potentiels issus de la coupe.

Historiquement, l'augmentation de la valorisation du prix de l’hectare de forêt en France est de 2% par an. Voici une autre source de rendement.

Nous parlons ici uniquement de la valorisation du terrain, sans prise en compte de la valorisation du bois en lui-même, en fonction des espèces d’arbres présentes sur les hectares…

Parlons maintenant de volatilité. L’investissement forestier a également cet avantage, celui d’avoir une volatilité très contenue, ce qui renforce une nouvelle fois son statut de valeur refuge.

Ainsi, qu’importe les crises, les bulles et les cycles économiques, le prix moyen de l’hectare de foret monte, de façon quasiment linéaire.

Les forêts ne sont pas sujettes aux pandémies, aux ruptures d’approvisionnement, aux grèves ou aux coups d’état. Même durant la tempête de 1999 qui a gravement touché le secteur, le prix n’en a pas pâti.

Quant aux incendies malheureusement de plus en plus fréquents, il existe des assurances pour se prémunir des risques naturels, tout comme on assurerait une maison contre les inondations.

Evidemment, aucune hausse d’actif n’est garantie mais disons que quand on souhaite se placer sur une megatrend, acheter de la surface forestière répond plutôt bien à la problématique.

Avec l’augmentation de la population, la disponibilité des terres, et par extension des terrains forestiers, se raréfie mécaniquement.

Le bois est également une matière première utilisée dans de nombreuses industries et il n’est pas possible d’en produire à partir de rien, en quelques heures (contrairement à l'€ ou au $)...

Les vrais risques de baisses viennent plutôt des variations de prix des différentes espèces de bois, souvent en fonction de maladies affectant certaines espèces plus que d’autres.

⚙️ QUELLES SOLUTIONS CONCRÈTES ? Hors cas très particulier, il n’est pas envisageable d’acheter directement une forêt. Bien que 75% des forêts françaises soient privées, seule une poignée se vend chaque année.

Il faut également prendre en compte le coût d’acquisition. Nous parlons ici de transactions atteignant au bas mot quelques centaines de milliers d’euros, avec des prix plus souvent de l’ordre du million. Ce point ne rend pas l’investissement très accessible.

Il reste un dernier problème, last but not least, quid de la gestion quotidienne de cette forêt ? Il faut être capable d’assurer l’entretien, l’exploitation, la replantation et l’administratif. Hors cas très particulier, ce n’est donc ni pratique ni réalisable.

C'est pour pallier ces problèmes qu’il existe les groupements forestiers d’investissement (GFI). Dans les grandes lignes, il faut considérer le GFI comme une SCPI spécialisée dans les forêts.

Il existe également un autre instrument d’investissement appelé GFF pour groupement foncier forestier qui serait plutôt assimilable à une SCI.

Le GFI ne comporte que des avantages vis-à-vis du GFF (+ de liquidité des parts, + grande diversification des forêts détenues, certifié par l’AMF,…), nous ne parlerons donc que du premier.

Le GFI, tout comme une SCPI, vous permettra donc : ✅ d’acheter des parts avec des montants minimaux de l’ordre de quelques milliers d’euros ✅ de bénéficier de la liquidité des marchés financiers

✅ de diversifier les terrains et donc de diversifier les espèces d’arbres et la localisation géographique, pour vous prémunir des variations de prix ainsi que des risques naturels ✅ de déléguer entièrement la gestion

En contrepartie, encore une fois, comme pour les SCPI, le gérant du GFI prendra des frais annuels de gestion et vous aurez des frais à l’achat et à la vente de vos parts.

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🧾 QUELS AVANTAGES FISCAUX ? Le bois est une matière première stratégique. L’Etat donne des donc des avantages fiscaux pour favoriser la filière.

Les PV sont taxées comme les PV immobilières, soit à 19% + 17,2% de PS. Abattement progressif à partir de la 6e année de détention, pour arriver à une exonération totale au bout de 22 ans de détention.

On parle ici d’investissement vraiment fait pour stabiliser un portefeuille à LT, le principe d’abattement progressif est donc bénéfique pour nous.

Ensuite, les revenus issus du bois coupé sur les parcelles sont soumis à une taxation spéciale du régime agricole, dépendante de votre situation géographique. Dans tous les cas, la taxation sur ces revenus sera inférieure à 5%.

La vente de droits de chasse, elle, est considérée comme un revenu foncier. Il est donc possible, comme pour l’immobilier, de faire une déclaration au régime micro-foncier et bénéficier d’un abattement de 30% ou utiliser le régime réel pour déduire toutes nos charges.

Cerise sur le gâteau, nous avons le droit à des réductions d’impôts en cas d’achat de parts de GFI, en échange d’une détention des parts durant quelques années.

La réduction est momentanément passée de 18 à 25% jusqu’à la fin d’année 2022. Pour plus de détails, consultez votre fiscaliste préféré 👔

Pour ceux qui pensent déjà à leur succession, il y a un petit avantage supplémentaire avec les forêts, puisque 75% du montant des actifs investis en GFI/GFF est exonéré des droits de mutation en cas de succession ou donation.

🛒 COMMENT EN ACHETER ? Je vous laisse le lien du plus gros acteur de l’investissement en GFI (non sponso pour les trolls). Tout y est bien expliqué, de la fiscalité aux risques en passant par le minimum d’achat (fixé à 1,000€) 👇 groupementsforestiers.com/souscrire/

Vous pouvez également passer par votre assureur directement si vous préférez. Par exemple, Linxea propose plusieurs GFI de très bonne qualité et accessibles à partir de 200€ (toujours pas sponso le lien, les trolls peuvent se rhabiller) 👇 linxea.com/scpi/nos-scpi/gfi-france-valley-foret-iii/

📚 CONCLUSION Lorsque l’on cherche une valeur refuge, qui semble réellement décorrélée des marchés financiers, avec une très faible volatilité, alors les groupements forestiers présentent une cible de choix.

Les nombreux cadeaux fiscaux ainsi que la présence dans une filière d’avenir sont d'excellents points qu'il ne faut surtout pas négliger. Néanmoins, il est évident qu’en limitant les risques, on limite également la performance.

Il va également sans dire que ce type d'investissement s'adresse surtout aux gros portefeuilles qui chercheront à sécuriser leur capital sur le très long terme. Pour les petits wallets, voici un thread plus approprié 👇 twitter.com/GoodValueCrypto/status/1528768937361539074?s=20&t=RGaqwliDZRP5fGYcxqlcig

Y allouer un petit pourcentage de son portefeuille, uniquement en visant une stabilisation de celui ci lors des cycles économiques défavorables, me semble donc tout à fait approprié.

Tout ce que j'écris est dispo gratuitement et en illimité dans mon Notion ! Si vous avez apprécié sa lecture, n'hésitez pas à le partager autour de vous 💪 twitter.com/GoodValueCrypto/status/1499755664708710403?s=20&t=RGaqwliDZRP5fGYcxqlcig

⚠️ Disclaimer Mon contenu est à visée purement pédagogique, et ne constitue aucunement et/ ou ne saurait être considéré comme un conseil. Tout investissement comporte des risques en perte de capital, et vous devez mener vos propres recherches avant de vous lancer.